Vente d’un usufruit temporaire : quelle fiscalité ?

Suite à la vente de l’usufruit temporaire d’un ensemble immobilier dont sa SCI est propriétaire, un gérant déclare, en sa qualité d’associé, sa quote-part du prix de vente selon le régime fiscal des plus-values immobilières, comme la loi le prévoit. Pas exactement, conteste l’administration pour qui une exception existe dans ce cas précis. Voilà qui mérite quelques explications…

1ère vente de l’usufruit temporaire d’un immeuble = revenus fonciers

Pour rappel, le droit de propriété se compose de la nue-propriété (qui constitue le droit à disposer du bien comme un propriétaire) et de l’usufruit (qui constitue le droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Un propriétaire peut décider de vendre, à titre onéreux, son droit d’usufruit sur un bien pour une durée déterminée : c’est ce qu’on appelle la vente d’usufruit temporaire.

Par principe, le prix de vente d’un usufruit temporaire est soumis, pour le vendeur, à l’impôt sur le revenu suivant les règles des plus-values. Toutefois, ce principe connait une exception à laquelle va être confronté le gérant d’une société dans une affaire récente.

Dans cette affaire, une société civile immobilière (SCI) vend l’usufruit temporaire d’un ensemble immobilier.

Le gérant de la SCI, qui détient 98 % des parts de cette société, déclare, sur sa déclaration d’impôt, le montant correspondant à sa quote-part du prix de vente de l’usufruit temporaire, selon les règles des plus-values immobilières.

« À tort ! », selon l’administration qui lui rappelle que si, en principe, le produit de la vente d’un usufruit temporaire est soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des plus-values, en revanche, il existe une dérogation lorsque l’opération concerne la 1re vente à titre onéreux d’un usufruit temporaire.

Elle précise que, dans cette situation, le prix de vente de l’usufruit temporaire est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la vente, le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien sur lequel porte l’usufruit temporaire vendu.

Partant de là, l’usufruit temporaire vendu ici, portant sur un bien immobilier, le produit de la vente est soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et non pas selon le régime des plus-values, conclut l’administration.

Sauf qu’il ne s’agit pas de la 1re cession d’un usufruit temporaire ici, conteste le gérant qui rappelle que la vente de l’usufruit temporaire en cause fait suite à une précédente vente d’un usufruit portant sur le même ensemble immobilier pour une période antérieure.

« Sans incidence ! », estime l’administration : une 1ère vente s’entend de la constitution initiale d’un usufruit à titre onéreux portant sur un bien précis et pour une période déterminée, peu importe que cette cession fasse suite à une précédente cession d’un usufruit temporaire portant sur le même bien au titre d’une autre période et que le vendeur et l’acheteur l’ait qualifiée de prolongation.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration : la vente de l’usufruit temporaire de l’ensemble immobilier constitue bel et bien la 1ère vente d’un usufruit temporaire, peu importe qu’une précédente vente d’un usufruit temporaire ait eu lieu concernant ce même bien et à une date antérieure.

La vente de l’usufruit temporaire doit être soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers ici.

Notez que cette règle dérogatoire est prévue pour éviter des opérations permettant au propriétaire d’un bien de percevoir, sous la forme d’un prix de vente et selon un régime de plus-value plus favorable, ce qu’il aurait perçu sur plusieurs années au titre de revenus fonciers relevant d’une imposition plus lourde.