Cautionnement et caution hypothécaire : chacun ses règles !

Le cautionnement et la sûreté réelle pour autrui, ou « cautionnement hypothécaire », consistent à faire garantir la dette d'une personne par un tiers. Ces sûretés obéissent à des règles et à des logiques différentes. Mais lorsque le garant s'est engagé sur les 2 dispositifs, peut-on appliquer les règles du cautionnement à la sûreté réelle pour autrui ? Oui pour le garant, non pour le créancier... Qu'en dit le juge ?

La disproportion de l'engagement ne s'applique pas à la caution hypothécaire !

Une société agricole obtient un prêt, garanti par un tiers, ici un couple marié. La banque leur demande 2 garanties :

• un cautionnement ;
• l'affectation hypothécaire de certaines de leurs parcelles.

Autrement dit, la banque, en cas d'impayés de la société, a 2 solutions possibles :

• soit elle demande directement au couple le remboursement des sommes dues en activant l'engagement de caution, qui est une sûreté personnelle, c'est-à-dire un engagement de rembourser la dette d'autrui ;
• soit elle saisit et fait vendre les parcelles et se rembourse sur le prix de vente : on parle alors de sûreté réelle pour autrui ou de caution hypothécaire.

La société agricole est mise en liquidation judiciaire. La banque se tourne donc vers le couple garant et engage la procédure de saisie des parcelles affectées en garantie du prêt.

« Impossible ! », selon le couple qui soutient que leurs engagements sont manifestement disproportionnés à leurs biens et revenus...

Problème : cette notion d'engagement manifestement disproportionné, qui permet en effet de protéger la caution, s'applique... au cautionnement !

Or ici, comme le souligne la banque, il n'est pas question du cautionnement, mais de vendre les parcelles hypothéquées... ce qui change tout !

« Ce qui ne change rien », rétorque le couple : parce qu'il a consenti un cautionnement ET une sûreté réelle pour autrui, les règles du cautionnement lui sont applicables.

« Faux ! », tranche le juge qui donne raison à la banque. Peu importe que le couple garantisse la dette par une sûreté personnelle et une sûreté réelle, les règles du cautionnement s'appliquent uniquement à cette garantie et non à la caution hypothécaire.

Parce qu'ici la banque ne déclenche que la garantie de la sûreté réelle pour autrui (à savoir la caution hypothécaire), la protection conférée par la notion « d'engagement disproportionné » n'est pas applicable.

Notez que cette solution est applicable aux garanties consenties avant et après la réforme des sûretés de 2021 !